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缩水的楼面价重庆土地价值波动之困

发布时间:2019-08-18 23:31:39

  起伏不定的土地市场让开发商对重庆市场的发展信心受到动摇。

  从 000元、1500元再到500元,重庆的土地楼面价缩水程度让人吃惊,而对于开发商而言,已经获取的土地利益如何保护,也成为开发商对重庆市政府的要求。

  低价的销售冠军

  2007年,一直在广州耕耘的奥园地产选择进入重庆,而他们拿下的土地位于渝中区大坪九滨路,总建筑面积60万平米。

  在最初的规划中,奥园对这个项目寄以厚望,奥园规划了一个号称是“亚洲第二的极限运动乐园”的主题项目在其中,而这也一度成为奥园在重庆项目的重要卖点。

  但可惜,2008年,奥园康城开始正式销售了,直到今日,这个“亚洲第二的极限运动乐园”也没能与众人相见。事实上,据知情人士表示,这个乐园已经被取消了,不会再做开发。

  或许按重庆业内人士说法才是一语道破“天机”:“按照奥园康城目前的销售价格,哪里会有多余的资金去打造这样的高档配套呢?”

  据了解,重庆奥园康城目前的均价约为4 00元/平方米,如果有这么高档的配套,该项目的售价肯定不会在这个台阶上。

  根据分析机构最近的统计表示,重庆市场4月商品房的均价为4467元/平方米。也就是说,奥园康城的价格和重庆均价相差不远。而在去年年底,奥园康城二期推出,价格更一度低至 50- 950元/平米。

  土地价格变化

  对于奥园康城的销售冠军之位,重庆业内似乎并不太认可。据一位重庆房企人士对观点地产新媒体表示,奥园康城虽然卖得很好,但都是亏本买卖。

  据重庆业内人士透露,奥园康城仅土地的楼面价就已经高达1500元/平方米,再加上建安、营销成本等等,4 00元/平方米的售价能带来多少利润空间值得考量。

  当然,相比2007年的重庆,1500元的楼面价并不算高。2007年9月24日,经过50轮激烈竞价,重庆中央商务区江北城CBD一块1 9亩的土地以25.4亿元的价格被重庆丰盈房地产开发有限公司竞得,其每平方米楼面地价达到5959元。

  但2008年,经济的衰退和楼市的低迷让土地市场也受到了严重影响,重庆也不例外,据重庆土地交易中心公布的数据显示,从2008年1月22日至2月2日,重庆共计10块居住及商业用地以“招拍挂”形式出让,从成交价格来看,除江北观音桥的一块土地的楼面价达1600元/平方米外,其他9块出让土地的楼面价均在1000元/平方米以下,最低的一块土地的楼面价为 元/平方米。

  一个简单的事实是,当2007年获得土地的楼面价等于2008年获得土地建成项目后的售价时,这些当初在高价位获得的土地将处于一个极其尴尬的境地。项目建成之后如何定价成为开发商头痛的问题。

  定价太高,那么将失去竞争优势,特别是面对大多数的普通消费者,而2007年的土地很多将于2009年建成项目推出市场,以目前4400元的全市均价无疑将被迫缩小销售范围;而定价太低,开发企业将无利可图,而作为企业,盈利是生存的首要条件。

  起伏不定的土地市场让开发商对重庆市场的发展信心受到动摇。

  或许就是为了防止房价被地价推高,2007年底,重庆市国土房管局表示,2008年重庆市土地出让价必须控制在楼面单价1/ 以下。

  而据重庆市国土资源局副局长董建过透露,今年重庆最新出让了几款面积不大的土地,楼面价仅有500多元。

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