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租金飆升寫字樓成了搶手貨

发布时间:2020-01-27 12:13:56

北京写字楼租金一年上涨75% 中小公司渐现外迁趋势———

不久前,央视开始动迁,许多上下游相关公司也开始在CBD区域寻觅新址,这导致本就供不应求的CBD写字楼更加稀缺根据高纬环球最新发布的报告显示,北京写字楼租格一年间上涨75%,是2011年全球写字楼租金增长最快城市,不少中小企业被迫外溢出核心区一些标杆房企恰如其时地推出了写字楼产品,吸引这部分外溢需求近期入市的龙湖长楹天街、保利东方中心等项目均受到了市场的追捧但业内人士仍提醒投资者,对于散售写字楼这种销售模式,购买前因充分考察项目自身的运营,以求得稳定的租金回报率

■写字楼租金飞涨

中小公司成本激增

经过去年的迅猛攀升,北京顶级写字楼的租售价格令许多中小公司难以为继

王先生精经营着一家外贸公司,全部十几个人在光华路上租用了一间200平方米左右的工作室原本月租金价格稳定在2万元左右,但去年一年就上涨到4万元/月今年还未过半,房东就已多次表示,年底还将提高租金王先生表示,近年来外贸订单逐年下降,让公司更加难以负担飞涨的房租,也许明年合同到期后,就将搬离CBD

遭遇类似情况的还有经营广告公司的黄先生,“因为央视东迁,两年前我们公司就迁到这边,目前工作室在国贸,租用了了1/4层写字楼早期,这里的租金大概是 元/平方米/月,如今最新的国贸三期租金已经超过了1600元/平方米/月不得不开始寻找新的办公地点”黄先生告诉我们实际上,跟随央视迁址的大多数小型广告制作公司、创意公司、广告公司都面临这这样的问题,一方面央视的东迁产生了巨大的聚集效应,利好东部传媒产业带整体发展另一方面,CBD居高不下连续增长的租金制约了小企业的资本积累,交通状况、高额的成本同时也降低了员工的幸福感

但即便这样,CBD区域的写字楼仍然一房难求来自山西的投资人李先生早在去年就想买下一层CBD的优质写字楼作为不动产投资但寻觅至今,CBD的项目要么就是已经出售,要么就是只租不售一年的等待,换来的只是租售价格的水涨船高

目前,居高不下的写字楼租金其实也是由于各大公司正在整栋购买写字楼,一方面出于业务增长带来的自用需求,另一方面也将其作为自身资产,中小企业根本没有机会“有些高级写字楼的租金涨幅一度达到 5%,为历史最高水平”投资人李先生透露,“北京写字楼租金近半年上涨超过20%,由此吸引了保值类资金入市,进一步推升了北京写字楼的租金价格”

■北京写字楼租金领涨全球

CBD超拔得头筹

正是需求的旺盛导致北京顶级写字楼终于取代了上海的位置,成为中国内地写字楼租金最贵城市,并以此打入世界顶级写字楼排行榜

地产研究机构高纬环球最新发布的《2012全球最贵写字楼排行榜》显示,2011年北京CBD顶级写字楼以1 0/平方英尺/年的高价,跃居全球第5位、亚太第 位该租金同比增长75%,是2011年全球写字楼租金增长最快城市,比涨幅排名第二的莫斯科高出 4个百分点

租金疯狂上涨的不仅仅是顶级写字楼整个北京写字楼市场的租金在今年都出现了环比上涨戴德梁行不久前发布的报告显示,至2012年第一季度,北京平均租金达到每月每平方米277.57元,环比增长12.64%在全球147个城市中,北京的写字楼租金上涨幅度位居全球首位

尤其是CBD区域,在今年成功超越金融街,成为北京写字楼租金最贵的区域,平均每平方米的租金价格已经升到了 04.91元,涨幅达14.7 %而曾经一度高达 0%的空置率如今则只有5.81%

“目前的一个情况是,只要有新的写字楼项目入市,就会带动租金的向上攀升”戴德梁行华北区研究部主管魏东表示

用(,,)董事长的话讲,造成这一状况的根本原因就在于,“北京的写字楼用地都让开发商盖成住宅卖了”这就造成写字楼供应与需求的严重失调

高立国际的调研部董事谢靖宇表示,2012年将出现甲级写字楼新增供应的真空期虽然近两年来,商业物业的土地出让密集,尤其是CBD区域和望京区域,出让了十余块商业用地,写字楼开工面积大幅增长但这些优质写字楼完工并投入市场,预计会在2015年至2016年之间例如2008年楼市调控时,大量商业用地的出让,普遍要经过 年的开发周期,入市是在2011年而2010年、2011年集中出让的商业用地,最早也要201 年才能入市所以说,眼前写字楼的新增供应不能满足市场需求供应很可能在今年出现断档

■央视动迁

CBD东进加速

在僧多粥少的市场情况下,不少中小写字楼用户开始走出CBD,金融街等核心区,转向租金更低,有地铁通达的近城区

受CCTV、BTV等媒体巨头东迁影响,传媒业向东转移的趋势日益明显,位于CBD-定福庄一线的传媒走廊上多个写字楼持续走热高纬环球中国区研究部董事预计,将有亿传媒产业聚集在这一区域,1.2万家传媒类企业,8000家传媒类上下游企业东进

一些标杆房企也瞧准了时机,纷纷推出写字楼产品位于传媒走廊上的龙湖长楹天街、保利东方中心等项目近日开盘,受到市场追捧

据了解,保利东方中心以29999元/平方米的价格起售,套均面积在200平方米左右而龙湖长楹天街更是打出 00万/套的抄底价,吸引CBD的外溢需求

龙湖项目负责人介绍,长楹天街将开盘的两栋写字楼,主打传媒牌产品主要定位于中小型传媒及创意类公司产品以三大差异化价值使其独具吸引力6号线地铁上盖、27万㎡商业、5万㎡果岭森林,在协助客户找到理想办公场所的同时,赋予项目强有力的升值保障

据龙湖长楹天街相关负责人透露,这是龙湖在北京打造的首个包含写字楼的综合体项目,入市以来已经创造了25亿元的销售业绩,本期将推出的两栋写字楼产品,已收到不少企业咨询整购事宜这不仅是因为长楹天街主打的“传媒公园”概念填补了北京写字楼的空白,更因为该项目交通优势和配套优势,无缝对接6号线、27万平方米的商业配套、5万平方米的果岭园林,对传媒企业而言,吸引力颇大而120- 20平方米、首付150万元起的低门槛也吸引了不少个体投资者

■散售写字楼

管理决定回报率

虽然散售写字楼因为稀缺受到了公司和投资人的追捧,但研究商业地产的业内人士提醒投资者,要谨慎选择散售写字楼

散售写字楼由于将产品卖个多个小买家,在后继管理上很难做到统一管理,租金回报往往并不理想

例如以散售模式发家的SOHO中国,旗下的建外SOHO,银河SOHO等都成功复制了散售策略购买的投资人也依仗地段优势达到了资产增值的目的但单纯以租金回报比较,SOHO的产品由于散售的缘故,管理无序,写字楼的档次没有体现,在同区域的租金比较中始终处于中下游

如何提高散售写字楼的档次,提高租金回报率实际上是开发商对于产品附加值的考虑

龙湖长楹天街项目负责人表示,长楹天街作为大型综合体项目,配套有大体量的商场、购物中心、影院等这些商业配套均由龙湖自持经营,目的就是以丰富的配套提升整个项目的档次,增加附加值

并且,此次散售的龙湖长楹天街写字楼部分,也将由(,,)的管理团队管理经营,还依赖专业机构的统一运营,以实现业主租金回报最大化并帮助业主联系租售事宜,以保证散售写字楼的质量不仅如此,长楹天街还同样鼓励整购写字楼的投资人,对于这样的买家给予楼层或价格上的优惠

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